부동산에 대한 흥미를 가진 많은 사람들이 '갭투자'라는 용어를 들어봤을 것입니다.
그러나 대부분은 이 용어를 단순히 "전세를 끼고 집을 사는 것"으로 이해하고 있습니다.
이 블로그에서는 갭투자의 원리를 알아보면서, 어떤 투자 관점으로 접근하면 좋을지 알아보도록 하겠습니다.
갭투자란?
갭투자는 주로 돈이 부족하고 대출이 어려운 상황에서 전세를 끼고 집을 구입하는 방법입니다. 주로 부동산 처음 투자하시는 분들이 집을 살 때 이 방법을 활용합니다. 그리고 제 친척들 중 일부도 인천 송도 아파트를 갭투자로 집을 마련한 경험이 있습니다.
갭투자의 인식 변화
갭투자는 한때 투기 수단으로 여겨졌던 적이 많습니다. 그러나 대출 규제가 강화되고 집값이 지속적으로 상승하는 현 상황에서, 갭투자는 적은 자본으로 집을 마련하는 효과적인 방법 중 하나로 부상하고 있습니다.
갭투자의 원리
이해를 돕기 위해 A와 B라는 두 사람을 예시로 들어보겠습니다. A와 B는 각각 1억 원의 투자금을 가지고 있습니다. 그들은 부동산에 투자하기로 하지만 다르게 접근했습니다.
A는 대출을 너무 싫어하는 사람이라 지금까지 모아놨던 1억을 모두 투자해 1억짜리 아파트 한 채를 마련하여 실거주했습니다. 다행히 부동산 시장이 운 좋게 좋았고 2년 뒤 3000만 원의 시세차익을 얻을 수 있었습니다.
즉, 2년간 수익률은 30%입니다.
반면 B는 갭투자를 선택했습니다. 갭투자는 낮은 비용으로 부동산에 투자하고, 가치 상승을 통해 차익을 얻는 전략입니다.
원래 1억짜리 아파트 5채를 매수하려면 5억원이 필요합니다. 하지만 B는 한 채당 8000만 원의 전세를 놓아 실제 들어간 돈은 2000만 원이었습니다.
그러면 남은 목돈 8000만원은 어떻게 했을까요?
바로 1억짜리 4채를 더 매수할 수 있겠지요?
B가 가진 아파트들도 2년 후 한 채당 최소 1000만 원이 올랐다고 가정해도 (천만*5채) = 5천만 원입니다.
수익률을 최소로 잡아도 50%입니다. (수익률은 한 채당 1000만 원보다는 더 올랐을 가능성이 높겠죠)
만약, A랑 같은 아파트를 구입했다고 보면 1억으로 (3천만*5채) = 1억 5천만 원으로 수익률 150%입니다.
이렇게 나의 실투자금은 최소화하면서 수익은 극대화할 수 있는 게 '갭투자'입니다.
첫 번째 주의 사항 : 역전세를 대비하라
하지만 반대로 부동산 시장이 안 좋아서 역전세가 5채 모두 발생하면 손실은 엄청 크다는 것도 잊지 마세요.
그러므로 전세가 설정할 때는 터무니없이 높은 가격으로 설정하면 안 됩니다.
또, 역전세가 발생할 것을 대비해서 전세금의 10~20% 정도를 저축하는 것이 권장됩니다.
두 번째 주의 사항 : 전세가율이 높은 아파트를 매수 하기 전에 부동산 시장을 파악하자
| 매수하려는 단지 지역이나 주변 지역에 입주 예정 물량이 많아서 매매가격이 하락해 매매가와 전세가의 차이가 좁혀진 경우 | 역전세 위험 |
| 인프라는 좋으나 아파트가 오래되서 소유보다 전세를 선호하는 거주민들이 많은 경우 | 매매가 상승 여력 부족 |
| 매수하는 시점에 금리가 낮아서 많은 사람들이 전세를 선택하는 경우 전세시장에 대한 수요가 높은 경우 | 향후 금리 상승으로 대출이 어려워지면 전세 시장의 수요가 감소할 수 있음을 염두하기 |
| 집값 상승으로 인해 불확실성 심리가 작용해서 전세가가 높게 설정된 경우 | 향후 전세 수요자가 매매 수요자로 전환되려고 하는 움직임이 보이는 경우 전세 수요 감소 |
부동산 시장은 여러 변수의 상호작용에 의해 영향을 받습니다. 따라서 역전세 가능성을 정확하게 예측하기 위해서는 정확한 지역적, 시장적, 정책적인 분석이 필요합니다.
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결론
갭투자는 효과적이면서도 비교적 적은 자본으로 부동산에 투자하는 방법 중 하나입니다.
갭투자의 원리를 이해하고 실제 사례를 살펴보면, 이 방법이 왜 성공적인 선택인지 알 수 있습니다.
하지만, 역전세는 철저하게 대비하고 예측이 어려운 부동산 시장을 대응하기 위해 유연한 금융 계획을 수립하는 것이 중요합니다.
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